齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 李苗 冯沛然 李静
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“假”工抵房反而比真工抵房还靠谱？
近期，有直播间宣称，自己正在销售工抵房，并称房源有几十套，引发购房者关注。这些低价房源究竟是真的工程抵债房产，还是开发商、中介包装出的营销手段？记者调查发现，部分售楼处正悄悄以“工抵房”之名进行营销。令人意外的是，有业内人士反倒直言：这种“冒牌”工抵房，可能比真工抵房更稳妥。
“看上哪套都能换”
7月21日，记者进入一个宣称售卖济南工抵房的直播间。直播间画面里只摆放着一张白纸，纸上写有“地产工程方直售”“工程回款新房”“成交价格低于市场价”等字样，主播以画外音形式与网友互动。
记者以购房者身份询问房源问题，主播回复称：“是工抵房，这些房源既没办理过抵押登记，也没签约过。直接去售楼处办理一手新房交易流程，只多一道房源更名手续。你的钱也不给我们，而是直接打入开发商资金监管账户。”
据悉，工抵房全称工程抵款房，是房地产开发商为清偿工程款债务，将部分房屋作价抵给工程方以替代工程款的做法。正常情况下，工程结束后房地产开发商应全额支付工程款，但由于种种原因，工程方有时无法及时收到，双方协商同意后可用房产抵偿。
随后，记者通过直播间链接预约实地看房。7月24日，记者线下见到该直播间主播王先生，其自称项目工程方。王先生带记者到某利楼盘看房，并介绍，该188平方米户型因开发商尾盘清盘，售价较前期购房业主购入价优惠100多万元，“我们还能在这个基础上再给您便宜。”
在看房过程中，王先生表示，无论记者看中哪套在售房源，他都能“换成工抵房”。记者追问具体操作方式，他解释：“只要确定要，我就可以用我方名下的工抵房与开发商做房源置换。”
陪同记者看房的售楼处工作人员刘女士补充称：“无论购房者选择售楼处房源还是工抵房源，交易办理流程都一样，只是我们内部手续繁琐，需要走工抵房，但我们负责人已和工程方洽谈好了。”
针对“任意房源均可置换为工抵房”的说法，房地产业内人士郭先生称：“这类房源是售楼处正常可售新房，所谓置换工抵房只是销售人员的营销话术，与工程方没有关联。”
直播间的工抵房或存在引流套路
以房抵工程款协议属于以物抵债协议，是房地产开发商与工程方之间以房产抵偿工程欠款的重要凭证。
据王先生介绍，其所属工程方与开发商签订工程款相互抵付协议书，房地产开发商将部分房源作价抵付工程款，房源备案名暂登记在工程方名下，后续只需办理更名过户至购房者即可。“所有购房资金也都打入开发商监管账户，相当于还是开发商在卖，我们仅在购房者全部手续办结后，从监管账户划走相应款项。”
记者随后向王先生索要其与开发商就该项目签订的工程抵款房协议，王先生通过线上发来一份核心信息均作打码处理的《购房款与工程款互抵协议书》。记者仅能从文件中辨识出“济南市科技城11街区”字样。
同时，记者还在售楼处工作人员刘女士的社交账号中，看到其发布工抵房推销信息。
7月26日，记者又跟随某房产中介走访某悦、某尊两个楼盘，两处项目售楼人员均表示，本项目没有工抵房源，仅针对个别楼层推出特价优惠。
“线上直播间的工抵房宣传存在引流套路。”陪同记者看房的房产中介工作人员称，目前，济南市面上大多数“工抵房”，都是开发商包装后的降价促销手段，购房者最终仍需和开发商签订购房合同。以济南CBD片区为例，中介接触到的此类房源实际均归属开发商。
该工作人员称，正常情况下，若楼盘还有大批量新房在售，开发商不会允许大量工抵房流入市场分流客源。只有项目进入尾盘清盘阶段，才有可能出现少量抵债房源，“如果大批量放出，开发商还卖不卖房子？”
是捡漏还是营销？
那济南市面上真的存在大量闲置楼盘吗？这类低价房源究竟是开发商抵给工程方的真实抵债房产，还是开发商、中介包装出的营销套路？
房地产业内人士郭先生称：“目前济南空房非常多，交易量较差。过去济南新建商品住宅月均成交量可达六七千套，如今近三分之二房源卖不出去。”
据济南市房地产业协会发布的2026年6月信息简报，6月济南新建商品住宅网签3298套，5月网签2858套。
7月28日，王先生再次联系记者称，其手中的工抵房价格一定低于售楼处，目前还剩一套175平方米和一套188平方米的工抵房，“小户型的工抵房年初就卖掉了。”
“市面上的工抵房有真有假，假工抵房是在售楼处交易，是开发商有意下调售价，却担心直接降价引发前期购房业主维权，便假借帮工程方代售房产的名义对外宣传，但购房款项都会进入开发商监管账户。”郭先生解释，真正的工抵房产权已划归工程方，购房者需通过中介或直接与工程方交易。
郭先生认为，虽然部分房地产开发商会假借工程方名义对外宣传包装，但购房资金最终进入开发商的监管账户。而真工抵房购房款直接支付给工程方，合同也与工程方签订，并无第三方担保，“即便购房者缴纳了定金，一旦工程方生意难做跑路，这笔定金很可能无法追回。”
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